Certains centres-villes ne meurent pas: une étude tente d’analyser pourquoi

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Calais, rue Royale

On sait les centres de nos villes en difficulté, les raisons en sont connues : zones commerciales de périphérie, e-commerce, fuite des habitants et de la plupart des activités vers les extérieurs, disparition de la mixité habitat-travail-commerce-loisirs, la ville n’est plus que résidentielle. Une ville-dortoir en somme…Causes multifactorielles, mais en apparence seulement, car elles se rattachent toutes à une raison presque subliminale : le « manque » de place pour la voiture…

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Calais, Boulevard Lafayette: de nombreux commerces ne trouvent plus preneur.

Rideaux métalliques désespérément baissés, commerces à vendre, rues qui se vident, c’est une situation qui s’aggrave chaque jour.

Cependant, des villes de toutes tailles (Strasbourg, Colmar, Saint-Lô, Saint-Malo, et bien d’autres) ont un centre qui résiste bien.

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C’est ce que montre Procos (fédération pour l’urbanisme et le commerce spécialisé), qui a rendu en janvier dernier une étude réalisée en 2016 sur un échantillon de 166 cœurs marchands de province répartis en 4 catégories avec deux facteurs principaux: la population de l’unité urbaine et le nombre de commerces du cœur de ville.

« Afin de hiérarchiser les centres-villes marchands les plus dynamiques, Procos a analysé de nombreux critères qui se répartissent en 4 catégories principales : Le dynamisme du marché de consommation, les apports de population extérieure, les performances économiques des enseignes ainsi que les éléments composants l’agrément d’un centre-ville (métiers de bouche, culture et loisirs, cafés…) ».

Un taux de vacance des commerces globalement élevé :

Le taux de vacance global toutes catégories est de 9,5 % en 2016. Il était de 7,5 en 2012. Plus de 50 % des centres-villes ont aujourd’hui un taux de vacance supérieur à 10 %, ce qui est considéré comme critique. C’était 10 % en 2001 !

Pour Procos, «les bonnes pratiques se diffusent mais leur réussite demeure conditionnée à la mise en place d’une politique volontariste et globale de la part de la collectivité». Si le commerce est révélateur de la santé d’un territoire, il n’en est pas pour autant l’unique levier ; les domaines à appréhender pour une bonne appréciation des facteurs de dynamisme des centres-villes marchands sont les suivants :

  • La politique du logement,

  • la présence d’activités tertiaires,

  • le maintien des services publics et des administrations en cœur de ville,

  • la politique culturelle,

  • le patrimoine matériel et immatériel,

  • l’accessibilité multimodale, les pôles de stationnement,

  • les aménagements publics,

  • une attention juste et coordonnée au développement des surfaces commerciales périphériques,

  • la pluralité de l’offre commerciale,

  • l’animation des marchés sédentaires, etc…

1° – Grandes agglomérations résilientes : les 27 plus grands centres, zones urbaines supérieures à 240 000 h ;

taux de vacance commerciale: 7 %

Strasbourg, Nantes, Toulouse, Grenoble, Rennes, 5 premières classées.

Pour ces 5 villes, il apparaît qu’au moins trois des critères suivants sont toujours respectés :

  • L’accessibilité multimodale,

  • Un plateau piéton étendu à la taille du cœur de ville,

  • Le bon partage de l’espace public entre voiture et piéton,

  • L’organisation d’événements culturels et touristiques récurrents,

  • Un développement concerté et contenu des zones de périphéries,

  • La présence importante d’activités culturelles de loisirs (marchandes et non marchandes).

  • Maintien de grandes administrations en centre-ville.

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Marché de Noël, Place de la Cathédrale, Strasbourg, Bas-Rhin (67)

2° – Grandes villes moyennes fragilisées : 54 pôles de 70 000 h à 240 000 h (dont Calais)

taux de vacance moyen : 10,7 %

Colmar, Annecy, Chartres, La Rochelle, Caen : 5 premières classées

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Le centre-ville de Caen
  • Dans  ces 5 villes, on note:
  • la présence d’une population à bon revenu et présente de longue date,

  • un ratio actifs/emplois favorable qui montre la présence d’une forte proportion d’emplois en milieu urbain,

  • un nombre de commerces supérieur à 350 qui offre une masse critique suffisante pour le commerce anomal (= dont la faible fréquence d’achat implique une démarche d’achat spécifique),

  • un attrait touristique important,

  • un profil plutôt shopping.

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Arras, dans la même catégorie: rue piétonne, un vendredi matin de février: fréquentation correcte.

Ces 5 villes (moins de 5% de vacance commerciale) disposent toutes d’un plateau piéton important. Tiens, les centres piétons ne seraient donc pas la mort du commerce!  Néanmoins, dans cette catégorie, 7 coeurs marchands sont en danger avec plus de 15 % de vacance.

3° – Petites villes moyennes en danger: 68 pôles de 35 000 h à 70 000 h ;

taux de vacance moyen : 10,9 %

Saint-Lô, Lons-le-Saunier, Bastia, Gap, Bayeux

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Lons-le-Saunier, place principale. Ancien parking anarchique redevenue espace quasi piéton, car les voitures peuvent néanmoins la traverser.

Les cinq premiers centres-villes

  • sont des préfectures, sauf Bayeux (la plupart des villes de l’échantillon sont des Sous-Préfectures),

  • sont éloignées des grands centres urbains : plus d’1heure 30 en voiture (sauf pour Bayeux par rapport à Caen),

  • disposent d’activités industrielles assez importantes permettant de maintenir l’emploi local,

  • ont une composante importante de l’emploi liée au tourisme.

  • Ont une périphérie commerciale peu structurée.

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Saint-Omer, rue commerçante: une vraie zone 30. Vitesse faible, vélos à contre-sens. Un centre-ville où il fait aussi bon se promener à pied…et donc faire du shopping!

4ème catégorie : Les villes touristiques : 17 pôles urbains

Taux de vacance : moins de 5 %

Saint-Malo, Menton, Deauville, Beaune, La Baule

  • apport de population touristique (bons niveaux de revenus),

  • apport touristique régulier y compris hors saison sur des courts séjours,

  • offre forte de commerce de bouche et de restauration,

  • développement contenu et concerté des surfaces commerciales périphériques,

  • marketing territorial efficace,

  • politique urbaine facilitant l’accès au centre marchand et l’agrément du parcours marchand.

Et Calais dans tout ça ?

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Centre commercial Calais Coeur de Vie: onze années d’existence, quasi vide aujourd’hui

Calais est dans la 2ème catégorie. L’étude ne précise pas le classement au-delà des 5 premiers. Mais la situation de vacance commerciale que nous connaissons en centre-ville laisse penser que Calais est proche ou fait partie des 7 centres en danger sur les 54, avec plus de 15 % de vacance…

Le centre-ville est moribond, il y a des causes structurelles à cela (deux centres distincts, étalés, sociologie locale etc.). Mais c’est aggravé par une politique incohérente, nous y reviendrons :

  • développement sans limite des zones commerciales extérieures; des recettes qui ne marchent plus; on voit d’ailleurs certaines villes (Mulhouse) y mettre un coup d’arrêt ;

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La dernière née (fin 2016), à 1,2 km du centre-ville: même pas entièrement occupée
  • alors que le passé de la ville était caractérisé par une mixité entre activité dentelière, habitat et commerce, chaque espace libéré est aujourd’hui transformé en logement. Il faut du logement, mais pas uniquement, sinon la ville-dortoir guette ;

  • un patrimoine bâti (industriel) à l’abandon : réhabilité, il pourrait réintégrer de petites entreprises tertiaires dans le tissu urbain ;

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  • le déménagement vers l’extérieur des activités tertiaires et d’un pôle majeur: l’hôpital

  • un centre-ville réduit à des axes de circulation motorisée: rapides, bruyants, peu propices à la flânerie ni aux commerces de bouche  : 4 voies de circulation par endroits, aucune zone piétonne…

Il n’y a pas de recette miracle, mais les ressorts pour modifier la descente infernale sont sans doute dans le renversement de ces tendances…avec pour priorités:

  • multiplier les événements culturels d’ampleur,animer le centre-ville;
  • organiser des moments de réappropriation de l’espace par les piétons;

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  • redéfinir les espaces de circulation centraux en faveur des piétons, cyclistes et transports en commun…
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